Cedolare secca sugli affitti brevi: 21% o 26%? La guida aggiornata al 2026
Come si tassano i canoni delle locazioni brevi da privato: cedolare secca al 21% su una sola unità e al 26% sulla seconda, il nuovo limite di due appartamenti oltre il quale scatta l'impresa, la ritenuta dei portali, la dichiarazione e le scadenze.
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In sintesi
- Per il fisco la locazione breve è il contratto fino a 30 giorni stipulato da una persona fisica fuori dall'attività d'impresa, anche tramite Airbnb, Booking o agenzie, con o senza biancheria e pulizie.
- Puoi scegliere la cedolare secca al posto dell'IRPEF: aliquota del 26%, ridotta al 21% per una sola unità immobiliare che indichi in dichiarazione dei redditi.
- Novità 2026: la Legge di Bilancio (L. 199/2025) ha abbassato da quattro a due il numero massimo di appartamenti destinabili alla locazione breve; dal terzo l'attività si presume d'impresa e serve la partita IVA.
- Quando un portale o un'agenzia incassa il canone, applica una ritenuta del 21% a titolo di acconto e ti rilascia la Certificazione Unica: la scomputi in dichiarazione.
- I canoni vanno nel quadro B del 730 o RB del modello Redditi (D o RL per chi subaffitta); la cedolare si versa con F24, codici 1840, 1841 e 1842, saldo e primo acconto a giugno, secondo acconto a novembre.
Indice
Che cos'è una locazione breve per il fisco
La definizione è nell'articolo 4 del decreto-legge 50/2017: contratto di locazione di un immobile a uso abitativo situato in Italia, di durata non superiore a 30 giorni, stipulato da una persona fisica al di fuori dell'esercizio di attività d'impresa. Rientrano anche le sublocazioni, i contratti conclusi dal comodatario e le locazioni di singole stanze, e non cambia nulla se il contratto è concluso direttamente o tramite un intermediario o un portale.
Il contratto può comprendere la fornitura di biancheria e la pulizia dei locali. Se invece offri servizi tipici dell'ospitalità, come la colazione o il riassetto quotidiano, esci dal perimetro dell'affitto breve ed entri in quello delle strutture ricettive, con regole diverse.
Sotto i 30 giorni niente registrazione
I contratti di locazione fino a 30 giorni non vanno registrati all'Agenzia delle Entrate. Il limite si calcola sommando i giorni di locazione con lo stesso inquilino nel corso dell'anno: se superi i 30 giorni complessivi, la registrazione diventa obbligatoria.
Cedolare secca o IRPEF: la scelta
I canoni delle locazioni brevi sono redditi fondiari (o redditi diversi, per chi subaffitta) e si tassano in uno di due modi:
- IRPEF ordinaria: il 95% del canone (deduzione forfettaria del 5%) si somma agli altri redditi e paga l'aliquota marginale, dal 23% al 43%, più le addizionali regionali e comunali.
- Cedolare secca: imposta sostitutiva sull'intero canone, senza deduzione del 5%, che sostituisce IRPEF e addizionali. L'aliquota è del 26%, ridotta al 21% per una sola unità immobiliare a tua scelta.
| Regime | Imponibile | Imposta |
|---|---|---|
| IRPEF con aliquota marginale 23% | 11.400 € (95%) | circa 2.620 € + addizionali |
| IRPEF con aliquota marginale 35% | 11.400 € (95%) | circa 3.990 € + addizionali |
| Cedolare secca 21% (unità scelta) | 12.000 € | 2.520 € |
| Cedolare secca 26% (seconda unità) | 12.000 € | 3.120 € |
La cedolare conviene quasi sempre a chi ha altri redditi (lo scaglione marginale è alto) e a chi non ha detrazioni da recuperare; l'IRPEF può convenire a chi ha redditi bassi e molte detrazioni. Il confronto va fatto con il commercialista sui tuoi numeri.
L'opzione si esercita nella dichiarazione dei redditi dell'anno in cui i canoni maturano (oppure, per i contratti registrati, al momento della registrazione).
21% o 26%: come funziona la scelta dell'unità
Dal 2024, con la legge 213/2023, l'aliquota della cedolare sulle locazioni brevi è del 26%. Il 21% resta per i redditi di una sola unità immobiliare per periodo d'imposta, che indichi tu nella dichiarazione: la scelta si rifà ogni anno e conviene farla cadere sull'unità con i canoni più alti. Chi affitta una sola casa paga quindi il 21% su tutto; chi ne affitta due paga il 21% su una e il 26% sull'altra.
La novità 2026: massimo due appartamenti
La Legge di Bilancio 2026 (legge 199/2025, articolo 1 comma 17) ha cambiato la soglia oltre la quale gli affitti brevi smettono di essere un'attività da privato. Fino al 31 dicembre 2025 potevi destinare alla locazione breve fino a quattro appartamenti; dal 1° gennaio 2026 il regime si applica solo se ne destini non più di due per periodo d'imposta. Superata la soglia, l'attività «da chiunque esercitata, si presume svolta in forma imprenditoriale».
- Con una o due unità: cedolare secca (21% + 26%) o IRPEF, nessuna partita IVA.
- Dalla terza unità: attività d'impresa. Partita IVA con il codice ATECO dell'alloggio turistico, SCIA al SUAP, iscrizione in Camera di commercio, contributi e contabilità; i canoni diventano ricavi e la cedolare non è più possibile.
- La soglia conta gli appartamenti destinati alla locazione breve nell'anno, non i giorni di effettivo affitto.
Attenzione alle guide vecchie (e a quelle troppo nuove)
Durante l'esame della manovra si è parlato di un 26% generalizzato per chi usa portali e intermediari e di un'aliquota del 30% sulla terza e quarta unità. Nessuna delle due ipotesi è nel testo approvato: le aliquote restano 21% e 26%, e la novità reale è il limite di due appartamenti. Se un articolo online cita ancora le quattro unità o il 30%, è aggiornato male. Per la manovra 2027 vale la stessa prudenza: lo stato dei lavori è nella guida alla legge di bilancio 2027 sugli affitti brevi.
La ritenuta del 21% dei portali e delle agenzie
Quando un intermediario (Airbnb, Booking.com se incassa per te, un'agenzia, un property manager) interviene nel pagamento o incassa il canone, deve operare una ritenuta del 21% sul canone lordo e versarla all'Erario, agendo da sostituto d'imposta. Dal 2024 la ritenuta è sempre a titolo di acconto, qualunque sia il regime che sceglierai.
- Se applichi la cedolare al 21% su quell'unità, la ritenuta copre l'imposta dovuta: in dichiarazione risulterà un saldo vicino allo zero.
- Se l'unità è al 26% o scegli l'IRPEF, la ritenuta è un anticipo: la differenza si regola in dichiarazione.
- Se l'ospite ti paga direttamente (bonifico, contanti, il tuo Stripe), non c'è ritenuta e versi tutto tu con saldo e acconti.
- L'intermediario ti rilascia la Certificazione Unica con canoni e ritenute entro il 16 marzo e comunica all'Agenzia i dati dei contratti, compreso il CIN dell'immobile.
Le piattaforme non residenti senza stabile organizzazione in Italia devono nominare un rappresentante fiscale: è il motivo per cui Airbnb applica la ritenuta dal 2024, dopo l'accordo con l'Agenzia delle Entrate.
Dichiarazione e versamenti
La cedolare si dichiara con il 730 o con il modello Redditi e si paga con l'F24, in due momenti dell'anno.
- Dove: quadro B del modello 730 o quadro RB del modello Redditi PF per il proprietario; quadro D (730) o RL (Redditi) per sublocatori e comodatari, che dichiarano redditi diversi.
- CIN: dal 2025 il codice identificativo nazionale dell'immobile va indicato nella dichiarazione dei redditi (legge 207/2024).
- Come si paga la cedolare: con il modello F24, codici tributo 1840 (primo acconto), 1841 (secondo o unico acconto) e 1842 (saldo). L'acconto è dovuto al 100% dell'imposta dell'anno precedente, se questa supera 51,65 €.
- Quando: saldo e primo acconto entro il 30 giugno (o 30 luglio con la maggiorazione dello 0,40%), secondo acconto entro il 30 novembre.
- Le ritenute subite si scomputano dall'imposta dovuta; l'eventuale eccedenza è a credito.
Gli altri obblighi non cambiano
La cedolare secca riguarda solo l'imposta sui canoni. Tutto il resto resta dovuto, qualunque sia il regime: CIN esposto e negli annunci, comunicazione degli ospiti alla Questura, comunicazione ISTAT alla Regione, imposta di soggiorno incassata, versata e dichiarata.
Come Doorling ti aiuta con la cedolare secca
Doorling non presenta la dichiarazione al posto tuo: tiene i numeri che servono per prepararla.
- Nella scheda «Fisco e documenti» di ogni alloggio imposti il regime fiscale (per esempio cedolare secca al 21% o al 26%) e indichi se sei esente dalla ritenuta delle OTA: da lì Doorling calcola per ogni prenotazione lordo, commissione del canale, ritenuta e imposta stimata.
- Importando il resoconto pagamenti di Booking.com vedi il dettaglio reale di commissioni e ritenute prenotazione per prenotazione, al posto delle stime.
- Nella sezione Statistiche hai i totali per periodo e per alloggio: sapere quanto rende ciascuna unità è quello che serve per scegliere a quale applicare il 21%.
- I numeri restano a uso interno: Doorling non li condivide con Agenzia delle Entrate, Comune, Polizia o terze parti. Li esporti tu per il commercialista quando serve.
Prova Doorling e porta al commercialista numeri già ordinati invece di estratti conto.
Le informazioni di questa guida hanno scopo divulgativo e sono aggiornate a settembre 2026: non costituiscono consulenza fiscale. Aliquote, soglie e scadenze possono cambiare con la legge di bilancio e con i provvedimenti dell'Agenzia delle Entrate: verifica la tua situazione con il commercialista.
Domande frequenti
Quanto si paga di cedolare secca sugli affitti brevi nel 2026?
Il 26%, ridotto al 21% per una sola unità immobiliare scelta in dichiarazione. Chi affitta una sola casa paga quindi il 21%; con due case, 21% su una e 26% sull'altra.
Con tre appartamenti posso ancora usare la cedolare secca?
No. Dal 2026 il regime delle locazioni brevi vale fino a due appartamenti per periodo d'imposta (legge 199/2025). Dal terzo l'attività si presume d'impresa: partita IVA, SCIA e redditi d'impresa.
Airbnb mi trattiene il 21%: devo pagare altro?
La ritenuta è un acconto. Se su quell'unità applichi la cedolare al 21% copre l'imposta; se l'unità è al 26% o scegli l'IRPEF, versi la differenza in dichiarazione. Le ritenute sono nella Certificazione Unica rilasciata dal portale.
Se l'ospite mi paga con bonifico non c'è ritenuta: cosa cambia?
Nulla sull'imposta dovuta, che resta la stessa; cambia chi la versa. Senza un intermediario che incassa, paghi tutto tu con saldo e acconti tramite F24.
Devo registrare il contratto di affitto breve?
No, se dura fino a 30 giorni. Se con lo stesso inquilino superi i 30 giorni complessivi nell'anno, il contratto va registrato.
La cedolare secca vale anche per il B&B?
No. Il B&B e le altre strutture ricettive offrono servizi di ospitalità e non rientrano nella locazione breve; i loro redditi seguono regole diverse (redditi diversi se occasionali, d'impresa se organizzati).