CIN per principianti: cos'è, come si ottiene e dove va esposto

Che cos'è il CIN e perché è nato

Il CIN, Codice Identificativo Nazionale, è il codice unico che identifica in tutta Italia ogni immobile in affitto breve o turistico e ogni struttura ricettiva. È gratuito, è obbligatorio dal 1° gennaio 2025 e lo assegna il Ministero del Turismo tramite la Banca Dati delle Strutture Ricettive (BDSR).

Lo ha introdotto l'articolo 13-ter del decreto-legge 145/2023, il «Decreto Anticipi» convertito dalla legge 191/2023. Lo scopo è dare a ogni immobile affittato per brevi periodi un'identità unica su tutto il territorio nazionale. Fino ad allora ogni Regione andava per conto suo: alcune avevano un codice, altre no, e i portali non avevano un riferimento comune per riconoscere gli annunci abusivi.

La BDSR è nata in accordo con le Regioni e le Province autonome, e dove esiste una banca dati regionale ne recupera i dati.

Chi deve avere il CIN

L'obbligo riguarda sia chi affitta case private sia le strutture ricettive, e vale per ogni singolo immobile.

• Chi affitta un'unità abitativa per periodi brevi (fino a 30 giorni) o per finalità turistiche, anche in forma non imprenditoriale e anche per una sola casa: proprietari, sublocatori, comodatari, property manager con mandato.
• Le strutture ricettive alberghiere ed extralberghiere: hotel, B&B, affittacamere, case e appartamenti per vacanze, agriturismi, ostelli.
• Serve un CIN per ogni unità immobiliare: due appartamenti nello stesso palazzo, due codici.

Non serve, invece, per le locazioni abitative ordinarie di lunga durata e per le locazioni transitorie non turistiche.

CIN e codici regionali: convivono

Il CIN non cancella i codici regionali nati prima: dove esiste, il codice della Regione resta obbligatorio e va esposto insieme al CIN. In molte Regioni la BDSR recupera i dati dell'immobile dalla banca dati regionale: per questo, in pratica, si registra prima l'alloggio in Regione e poi si chiede il CIN.

In Puglia la legge regionale rendeva il CIR obbligatorio prima del CIN. Con la sentenza 163/2026, depositata l'8 ottobre 2026, la Corte costituzionale ha bocciato questa regola: i due codici possono convivere, ma in Puglia il CIN non può dipendere dal CIR. Se affitti in Puglia, controlla sul sito della Regione le indicazioni aggiornate.

Come si richiede il CIN, passo per passo

La richiesta si fa online e, con SPID o CIE e i dati catastali a portata di mano, richiede pochi minuti.

1. Accedi alla BDSR (bdsr.ministeroturismo.gov.it) con SPID o CIE. I cittadini stranieri senza identità digitale italiana si registrano per avere nome utente e password dal Ministero: la registrazione non è immediata. Un delegato può fare la richiesta per il titolare caricando la delega firmata e la sua carta d'identità.
2. Scegli il Comune e la tipologia: unità immobiliare in locazione breve o turistica, oppure struttura ricettiva (B&B, casa vacanze, affittacamere…).
3. Se la tua Regione ha già una banca dati, inserisci il codice regionale: la BDSR recupera i dati e ti chiede di confermarli. Altrimenti compili la scheda: indirizzo, dati catastali (foglio, particella, subalterno), titolarità.
4. Dichiara i requisiti di sicurezza (vedi sotto) e, se operi in forma imprenditoriale, gli estremi della SCIA. Dal 2026 l'attività si presume d'impresa quando affitti più di due appartamenti.
5. Il CIN viene generato subito ed è visibile nella tua area riservata, insieme all'attestato da scaricare. È gratuito e non scade, ma va aggiornato se cambiano gestore, titolare o destinazione dell'immobile.

Dove va esposto il CIN

Il codice deve vederlo chi passa davanti all'immobile e chi legge l'annuncio, e va riportato anche nei documenti fiscali.

• All'esterno dell'immobile, in un punto visibile (una targhetta accanto al campanello o al portone va bene), insieme all'eventuale codice regionale.
• In ogni annuncio, su ogni canale: Airbnb, Booking.com, Vrbo e gli altri portali hanno un campo dedicato nelle impostazioni dell'annuncio; va inserito anche nel tuo sito e negli annunci sui social.
• Comunicato a intermediari e agenzie che pubblicano l'annuncio o incassano per conto tuo.
• Nei documenti fiscali: la dichiarazione dei redditi e la Certificazione Unica rilasciata dagli intermediari. Dal 2025 la legge ne prevede l'indicazione (L. 207/2024, art. 1 comma 78).

I requisiti di sicurezza collegati al CIN

Insieme al codice, il decreto ha imposto dotazioni minime di sicurezza per le unità in locazione breve e turistica, da autodichiarare al momento della richiesta e da mantenere nel tempo.

• Rilevatori di gas combustibili e di monossido di carbonio funzionanti, obbligatori in ogni unità anche senza impianti a gas.
• Estintori portatili a norma, in posizione visibile e accessibile: almeno uno ogni 200 metri quadrati di superficie e comunque almeno uno per piano.
• Impianti conformi alla normativa vigente in materia di sicurezza: la legge lo chiede espressamente a chi affitta in forma imprenditoriale.

La mancanza di rilevatori o estintori costa da 600 a 6.000 € per ogni violazione accertata. Al di là della sanzione, sono dotazioni che proteggono gli ospiti: controllale a ogni cambio e ricordane l'uso nella guida della casa. Quali apparecchi comprare, dove installarli e ogni quanto controllarli lo spiega la guida ai rilevatori e agli estintori.

Sanzioni per chi affitta senza CIN o non lo espone

Gli importi li fissa l'articolo 13-ter: dentro ogni forbice, la multa dipende dalle dimensioni dell'immobile o dal numero di violazioni. Se una legge regionale punisce già lo stesso fatto, vale la sanzione regionale.

Quando aggiornare o disattivare il CIN

Il CIN non scade, ma la scheda sulla BDSR va tenuta aggiornata.

• Cambia il gestore o il proprietario: il CIN resta legato all'immobile, ma la titolarità va aggiornata nella BDSR.
• Smetti di affittare: comunica la cessazione, così il codice viene disattivato e l'immobile esce dalla banca dati.
• Se il codice cambia, aggiorna subito annunci e targhetta: un CIN non più valido negli annunci espone alle stesse contestazioni di un CIN mancante.

CIN, codice regionale e sicurezza in Doorling

Doorling tiene il CIN insieme ai dati che servono per gli altri obblighi verso l'ospite.

• Nella scheda amministrativa di ogni alloggio inserisci CIN e codice regionale, con l'etichetta giusta per la tua Regione (CIR, CITRA…), così li hai sempre sottomano per annunci, dichiarazioni e controlli.
• I dati che servono per la richiesta (indirizzo, tipologia, capienza) sono gli stessi che configuri in Doorling per check-in, Alloggiati Web e tassa di soggiorno: li inserisci una volta sola.
• La guida della casa e le regole dell'alloggio, mostrate all'ospite dopo il check-in, sono il posto giusto per ricordare dove si trovano estintori e rilevatori.

Il CIN lo richiedi tu sulla BDSR (Doorling non può farlo al posto tuo). Il resto parte dai dati del check-in: le schedine di Alloggiati Web vengono inviate ogni sera, l'imposta di soggiorno è calcolata per ogni soggiorno e per l'ISTAT, a seconda della Regione, c'è l'invio automatico, un file pronto o i numeri da riportare. Provalo sul primo alloggio.