Legge di bilancio 2027 e affitti brevi: cosa cambia per chi ha 1, 2 o 3 case
La bozza della manovra 2027 è attesa entro il 20 ottobre. Intanto ecco le regole che valgono oggi per chi affitta una, due o tre case, le due novità del 2027 già scritte in legge e cosa cercare nel testo appena esce. L'articolo si aggiorna a ogni passaggio.
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In sintesi
- Al 10 ottobre 2026 la bozza della legge di bilancio 2027 non c'è ancora: il governo ha approvato il quadro dei conti il 2 ottobre e il disegno di legge è atteso entro il 20 ottobre.
- Oggi valgono le regole della legge 199/2025: con una casa cedolare al 21%, con due 21% su una e 26% sull'altra, dalla terza attività d'impresa.
- Due novità del 2027 sono già legge: il nuovo Testo unico delle imposte sui redditi, che sposta le regole senza cambiarle, e sanzioni più leggere sulla dichiarazione dell'imposta di soggiorno.
- Nelle ipotesi circolate finora non ci sono misure sugli affitti brevi. Nella bozza vanno cercati quattro punti: aliquote, soglia dei due appartamenti, ritenuta dei portali e imposta di soggiorno.
Indice
Stato al 10 ottobre 2026: bozza non ancora pubblicata
Aggiorniamo questa pagina il giorno in cui esce il testo del governo e poi a ogni passaggio in Parlamento. La data in cima all'articolo dice quando l'abbiamo rivista l'ultima volta.
A che punto è la manovra 2027
Dal quadro dei conti alla Gazzetta Ufficiale, la manovra segue un calendario fissato dalla legge italiana e dalle regole europee.
| Quando | Passaggio | Stato |
|---|---|---|
| 2 ottobre 2026 | Il Consiglio dei ministri approva il Documento programmatico di finanza pubblica (comunicato n. 191): crescita, deficit e spazio per energia e difesa. | Fatto. Nessuna misura sulle locazioni. |
| 13 ottobre | Camera e Senato votano il Documento e la richiesta di scostamento di bilancio. | In calendario. |
| Entro il 15 ottobre | Il Documento programmatico di bilancio va alla Commissione europea. | Atteso. |
| Entro il 20 ottobre | Il disegno di legge di bilancio arriva in Parlamento, come chiede l'articolo 7 della legge 196/2009: è la «bozza» con le misure. | Atteso. Qui lo commenteremo il giorno stesso. |
| Novembre e dicembre | Emendamenti e voti nelle due Camere. | È la fase in cui l'anno scorso le norme sugli affitti brevi sono cambiate. |
| Entro il 31 dicembre | Approvazione definitiva e pubblicazione in Gazzetta Ufficiale. | Le misure valgono di norma dal 1° gennaio 2027. |
Come si tassano oggi gli affitti brevi con 1, 2 o 3 case
Nel 2026 il trattamento fiscale dipende da quante case affitti per brevi periodi: fino a due resti un privato, dalla terza sei un'impresa.
| Case in affitto breve | Come tassi i canoni | Partita IVA |
|---|---|---|
| Una | Cedolare secca al 21%, oppure IRPEF ordinaria | No |
| Due | Cedolare al 21% su una a tua scelta e al 26% sull'altra, oppure IRPEF ordinaria | No |
| Tre o più | Reddito d'impresa: la cedolare non si applica più | Sì, con SCIA e iscrizione in Camera di commercio |
Il limite delle due case è la novità della legge di bilancio 2026 (legge 199/2025): oltre, l'attività si presume d'impresa e scatta il regime imprenditoriale, con l'obbligo di aprire la partita IVA. Gli adempimenti invece non dipendono dal numero di case: CIN, Alloggiati Web, ISTAT e imposta di soggiorno valgono per ognuna. Ritenuta dei portali, dichiarazione e F24 sono spiegati nella guida alla cedolare secca.
Le novità del 2027 già scritte in legge
Due decreti approvati nel 2026 cambiano qualcosa dal 1° gennaio 2027, qualunque cosa dica la manovra.
- Il nuovo Testo unico delle imposte sui redditi. Il decreto legislativo 19 giugno 2026, n. 117 riordina il TUIR e dal 1° gennaio 2027 sposta le regole delle locazioni brevi dall'articolo 4 del decreto-legge 50/2017 agli articoli 207 e 208 del nuovo testo. Aliquote, soglia dei due appartamenti e ritenuta del 21% dei portali restano identiche: cambiano solo i riferimenti di legge, come spiega FiscoOggi, la rivista dell'Agenzia delle Entrate.
- Le sanzioni sulla dichiarazione dell'imposta di soggiorno. Per le violazioni dal 1° gennaio 2027 il decreto legislativo 7 agosto 2026, n. 147 (art. 12) modifica l'articolo 4 del decreto legislativo 23/2011: chi non presenta la dichiarazione annuale paga il 100% dell'imposta non versata, chi la presenta infedele il 40%, in entrambi i casi almeno 50 euro. Oggi la sanzione va dal 100% al 200% dell'importo dovuto: con la regola nuova, chi ha versato tutto e dimentica solo la dichiarazione paga il minimo. Chi deve presentarla e come si versa l'imposta al Comune lo spiega la guida alla tassa di soggiorno.
Le ipotesi che circolano sulla manovra 2027
Finora le ipotesi circolate sono tre.
- Cedolare secca al 21% su negozi e uffici, con dei limiti: è tra le priorità indicate dal viceministro Leo e riprende un disegno di legge già depositato al Senato. Riguarda gli immobili non abitativi.
- IVA al 5% sugli affitti residenziali e una cedolare più bassa per i contratti lunghi, contro il caro casa: misure pensate per le locazioni a lungo termine.
- Un nuovo taglio dell'IRPEF: non tocca la cedolare, ma cambia il confronto per chi tassa i canoni con l'IRPEF ordinaria.
Nessuna di queste ipotesi riguarda gli affitti brevi, e nessuna è ancora scritta: lo sarà solo quella che entra nel disegno di legge.
La lezione della manovra 2026 sulla cedolare secca
L'anno scorso la cedolare sugli affitti brevi è cambiata più volte tra la prima bozza e il testo finale.
| Data | Cosa diceva il testo |
|---|---|
| 17 ottobre 2025 | Il Consiglio dei ministri approva il disegno di legge: nelle bozze la cedolare sale al 26% anche sulla prima casa. |
| 22 ottobre 2025 | Nel testo trasmesso al Senato il 21% resta solo per chi affitta senza portali né intermediari: tutti gli altri al 26%. |
| 11 dicembre 2025 | Il governo riformula la norma in commissione al Senato e l'aumento salta. |
| 30 dicembre 2025 | La legge 199/2025 esce in Gazzetta: restano 21% e 26%, la soglia d'impresa scende da quattro a due appartamenti. |
Chi a ottobre avesse tolto gli annunci dai portali per salvare il 21% l'avrebbe fatto per una norma durata meno di due mesi. Una bozza dice dove vuole andare il governo; la legge la scrive il Parlamento.
I quattro punti da cercare nella bozza
Quando il disegno di legge arriva in Parlamento, sono questi i passaggi che toccano chi affitta per brevi periodi.
- Le aliquote. Il 21% su una casa e il 26% sulle altre valgono dal 2024: un aumento, o una distinzione tra chi usa i portali e chi affitta in diretta come quella tentata l'anno scorso, cambia i conti soprattutto a chi ha due case.
- La soglia dei due appartamenti. Ogni ritocco sposta il confine tra affitto da privato e impresa.
- La ritenuta dei portali. Oggi è del 21% a titolo d'acconto: aliquota e natura decidono quanto ti viene trattenuto durante l'anno e quanto regoli in dichiarazione.
- L'imposta di soggiorno. L'aumento straordinario fino a 2 euro a notte che alcuni Comuni applicano è previsto «anche nell'anno 2026» dalla legge 199/2025: per il 2027 serve una nuova proroga, oppure la revisione complessiva dell'imposta che la stessa legge annuncia.
Cosa fare adesso, in attesa del testo
Fino alla pubblicazione in Gazzetta valgono le regole di oggi, quindi le mosse utili sono poche.
- Non cambiare nulla per una bozza: aliquote e soglie contano da quando la legge è in Gazzetta.
- Se pensi di aggiungere un terzo alloggio nel 2027, parlane prima con il commercialista: la soglia si misura sull'intero periodo d'imposta e oltre le due case cambia l'inquadramento.
- Guarda quanto rende ogni casa: è il dato che serve per scegliere dove applicare il 21% e per capire in fretta l'effetto di qualsiasi modifica.
Come Doorling ti aiuta con aliquote e imposta di soggiorno
Doorling tiene in un posto solo i conti di ogni alloggio e i file dell'imposta di soggiorno.
- Imposti il regime fiscale di ogni alloggio, per esempio cedolare al 21% o al 26%, e vedi per ogni prenotazione lordo, commissione del canale, ritenuta e imposta stimata. Le aliquote stanno in un'anagrafica fiscale centrale: se la manovra le cambia, la aggiorniamo noi e i conti si allineano.
- Dalla pagina Tassa di soggiorno generi il file della dichiarazione annuale (SOG00) e, nei Comuni che lo prevedono, l'F24, con gli stessi numeri del rendiconto. L'invio resta tuo.
- Con l'avviso gratuito ricevi un'email quando il tuo Comune cambia l'imposta di soggiorno.
Prova Doorling sul primo alloggio.
Le informazioni di questo articolo hanno scopo divulgativo e non costituiscono consulenza fiscale. Bozze ed emendamenti cambiano spesso nel giro di pochi giorni: prima di decidere verifica il testo in Gazzetta Ufficiale con il tuo commercialista.
Domande frequenti
La legge di bilancio 2027 aumenta la cedolare secca sugli affitti brevi?
Per ora non c'è nessuna proposta in questo senso: il testo del governo non è ancora uscito e le ipotesi circolate non toccano le locazioni brevi. Fino a una nuova legge restano il 21% su una casa e il 26% sulle altre.
Nel 2027 posso gestire tre case in affitto breve da privato?
Con le regole attuali no. Il regime delle locazioni brevi vale fino a due appartamenti per periodo d'imposta: dal terzo l'attività si presume d'impresa e servono partita IVA e SCIA. Il nuovo Testo unico che si applica dal 2027 conferma la stessa soglia.
Cosa cambia con il nuovo TUIR per chi affitta casa?
Nella sostanza nulla: è un riordino. Cambiano i riferimenti di legge, ora negli articoli 207 e 208 del decreto legislativo 117/2026, non le aliquote, la soglia o la ritenuta dei portali.
Quando diventa definitiva la legge di bilancio 2027?
Il Parlamento deve approvarla entro il 31 dicembre 2026, poi esce in Gazzetta Ufficiale e di norma si applica dal 1° gennaio 2027. Fino ad allora ogni bozza o emendamento può cambiare.