Tassa di soggiorno: come funziona e come si versa
Chi la paga, come si calcola, quando si versa al Comune, la dichiarazione annuale entro il 30 giugno e cosa resta del Modello 21 dopo la Cassazione. Guida pratica per host di affitti brevi, B&B e case vacanza, aggiornata al 2026.
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In sintesi
- La paga l'ospite, ma a incassarla e versarla al Comune è l'host (o il property manager che gestisce gli incassi).
- Importi, tetto di notti ed esenzioni li fissa ogni singolo Comune nel proprio regolamento: non esiste una tariffa nazionale.
- Il versamento al Comune è periodico (di solito trimestrale): la cadenza esatta la decide il Comune.
- Dal 2020 il gestore è «responsabile d'imposta» (DL 34/2020): risponde del versamento e ogni anno presenta la dichiarazione telematica entro il 30 giugno.
- Nel 2026 la Cassazione (ordinanza 1527/2026) ha confermato che il gestore non è più un «agente contabile». Il Modello 21 però non è sparito: alcuni Comuni lo chiedono ancora.
- Con Doorling l'imposta si calcola da sola al check-in, in base a età, notti ed esenzioni configurate.
Indice
Che cos'è la tassa di soggiorno
La tassa di soggiorno (il cui nome ufficiale è «imposta di soggiorno») è un tributo comunale a carico di chi pernotta in una struttura ricettiva situata nel territorio del Comune. L'ha istituita l'articolo 4 del D.Lgs. 23/2011: i capoluoghi di provincia, le unioni di comuni e i Comuni turistici o città d'arte possono deliberarla con un proprio regolamento. Il gettito va a servizi legati al turismo, alla cultura e alla manutenzione del territorio.
Si applica per persona e per notte, quasi sempre con un tetto massimo di notti consecutive tassabili (oltre quella soglia l'ospite non paga più). Riguarda tutte le forme di ospitalità: hotel, B&B, case e appartamenti per vacanze, affittacamere, agriturismi, campeggi e affitti brevi.
Chi paga la tassa di soggiorno e chi la versa
A pagare l'imposta è l'ospite che pernotta. L'host la incassa dall'ospite (al momento del pagamento o al check-in) e la riversa periodicamente al Comune. Per la legge, però, non sei un semplice intermediario: rispondi del versamento anche se l'ospite non ti ha pagato, e poi puoi rivalerti su di lui.
Responsabile d'imposta dal 2020, confermato nel 2026
L'articolo 180 del DL 34/2020 ha reso il gestore «responsabile d'imposta»: risponde del pagamento e presenta la dichiarazione annuale. Per gli affitti brevi la stessa regola vale per chi incassa il corrispettivo o interviene nel pagamento, come property manager, agenzie e portali. Con l'ordinanza n. 1527 del 23 gennaio 2026 le Sezioni Unite della Cassazione hanno confermato che, dopo questa riforma, il gestore non è più un «agente contabile»: le liti con il Comune spettano al giudice tributario e non alla Corte dei conti.
Quanto si paga: importi, tetto notti e calcolo
Non esiste un importo unico nazionale: la tariffa la fissa ogni Comune nel proprio regolamento e può variare per tipologia di struttura, categoria (numero di stelle) e a volte per stagione. Le grandi città turistiche applicano gli importi più alti; molti piccoli Comuni non la applicano affatto.
Le tariffe 2026 dei comuni più turistici, con esenti, notti massime e scadenze, sono raccolte nelle schede della tassa di soggiorno per comune.
La formula base è semplice: tariffa per persona a notte × numero di notti (fino al tetto) × numero di ospiti paganti (esclusi quindi i minori esenti e chi rientra nelle esenzioni).
| Città | € a persona per notte | Notti massime |
|---|---|---|
| Roma | 6,00 | 10 notti |
| Milano | 9,50 | 14 notti |
| Firenze | 6,00 | 7 notti |
| Venezia | 2,10–5,00 | 5 notti |
| Napoli | 6,00 | 14 notti |
Esempio di calcolo
Appartamento a Roma, 2 adulti per 3 notti, tariffa € 6,00 a notte: 6 × 3 × 2 = € 36,00 di imposta da incassare e versare. Un terzo ospite di 8 anni non paga: a Roma sono esenti i minori sotto i 10 anni. Per fare il conto con le regole del tuo Comune usa il calcolatore della tassa di soggiorno.
Chi è esente dalla tassa di soggiorno
Le esenzioni le stabilisce il regolamento comunale, ma alcune categorie ricorrono quasi ovunque:
- Minori al di sotto dell'età fissata dal Comune (spesso 10, 12, 14 o 18 anni).
- Persone con disabilità e il loro accompagnatore.
- Chi soggiorna per motivi di cura o assistenza a un ricoverato, e l'eventuale accompagnatore.
- Forze dell'ordine, personale della protezione civile e vigili del fuoco in servizio.
- Autisti di pullman e accompagnatori turistici (in molti Comuni, entro certi limiti).
- Residenti nel Comune stesso.
Per le esenzioni può servire un'autocertificazione o un documento giustificativo, che l'host deve raccogliere e conservare in caso di controllo. Controlla sempre l'elenco esatto sul regolamento del tuo Comune, perché varia da luogo a luogo.
Quando e come si versa al Comune
La cadenza del versamento la decide il Comune: la più diffusa è quella trimestrale (spesso entro il 15 o il 16 del mese successivo alla chiusura del trimestre), ma alcuni Comuni chiedono versamenti mensili o con periodicità diverse. Verifica le scadenze precise nel regolamento locale.
Anche le modalità di pagamento cambiano da Comune a Comune. Le più comuni sono:
- Modello F24 con il codice tributo dedicato all'imposta di soggiorno.
- Bonifico sull'IBAN indicato dal Comune.
- Piattaforma online del Comune o pagamento tramite PagoPA.
Se non versi (o versi in ritardo)
Per l'omesso o tardivo versamento la sanzione è il 25% dell'importo non versato (per le violazioni dal 1° settembre 2024; prima era il 30%), più gli interessi. Se il ritardo non supera i 90 giorni si dimezza. Con il ravvedimento operoso la riduci ancora, purché paghi spontaneamente prima che arrivi un accertamento.
La dichiarazione annuale all'Agenzia delle Entrate
Oltre al versamento periodico al Comune, ogni anno presenti una dichiarazione telematica con pernottamenti, esenzioni e imposta dell'anno precedente. L'obbligo esiste dal 2020 e il modello è quello approvato con il decreto del Ministero dell'Economia del 29 aprile 2022. È un adempimento distinto dal versamento: va fatto anche se hai già pagato tutto al Comune.
- Scadenza: 30 giugno dell'anno successivo a quello di riferimento. Per i soggiorni del 2026, quindi, entro il 30 giugno 2027.
- Si compila e si invia con l'applicazione «Imposta di soggiorno» dei servizi telematici dell'Agenzia delle Entrate (credenziali Fisconline o Entratel), da soli o tramite un intermediario come il commercialista. Modello e istruzioni sono sulla pagina del Dipartimento delle Finanze.
- La presenta anche chi incassa il corrispettivo degli affitti brevi per conto del proprietario, come property manager, agenzie e portali.
Sanzioni sulla dichiarazione
Se la dichiarazione annuale manca o è infedele, per le violazioni commesse fino al 31 dicembre 2026 la sanzione va dal 100% al 200% dell'importo dovuto. Per quelle dal 1° gennaio 2027 il D.Lgs. 147/2026 la porta al 100% dell'imposta non versata se la dichiarazione manca e al 40% se è infedele, in entrambi i casi almeno 50 euro. Le altre novità del 2027 sono nella guida alla legge di bilancio 2027.
Il Modello 21 si presenta ancora?
Il Modello 21 è il conto della gestione che l'«agente contabile» rendeva al Comune ogni anno. Per la Cassazione, dopo la riforma del 2020 il gestore è debitore in proprio verso il Comune: non conta più il «maneggio di denaro pubblico» da cui nasceva l'obbligo di rendere il conto.
Alcuni Comuni, però, lo chiedono ancora nel regolamento. Milano, Perugia e Assisi, per esempio, lo vogliono entro il 30 gennaio. Prima di smettere di presentarlo, controlla la scheda del tuo Comune e chiedi conferma all'ufficio tributi.
Airbnb, Booking e le piattaforme
In alcuni Comuni le OTA (Airbnb, Booking e gli altri portali) riscuotono e versano direttamente la tassa di soggiorno, dove esiste un accordo con l'amministrazione. In molti altri casi, invece, resta interamente a carico dell'host. Prima di incassare, verifica come funziona nel tuo Comune per non chiedere l'imposta due volte all'ospite, o al contrario per non dimenticare di raccoglierla.
Le notti per cui il portale ha riscosso e versato l'imposta le dichiara il portale: nella tua dichiarazione non vanno inserite, nemmeno come esenti, come chiariscono le FAQ del Dipartimento delle Finanze. Alcuni Comuni, come Verona, le chiedono però a parte nelle comunicazioni periodiche. Tutte le altre prenotazioni, dirette comprese, restano tue: le incassi, le versi e le dichiari.
Come Doorling ti semplifica la tassa di soggiorno
Doorling calcola l'imposta dovuta in automatico al momento del check-in online, in base all'età di ogni ospite, al numero di notti (rispettando il tetto) e alle esenzioni che hai configurato. Niente calcoli a mano, niente dimenticanze.
- Imposti tariffa, numero massimo di notti tassate ed età di esenzione una volta sola a livello di organizzazione, con override per singolo alloggio nei Comuni con regole diverse (come si configura).
- Al check-in l'imposta viene calcolata per ogni ospite e sommata al totale da incassare.
- Le esenzioni particolari le segnali sulla scheda ospite e il totale si ricalcola da solo.
- Hai sempre il riepilogo degli importi raccolti, pronto per il versamento al Comune, e dalla stessa pagina generi il file della dichiarazione annuale.
Oltre alla tassa di soggiorno, Doorling gestisce il check-in degli ospiti e le trasmissioni obbligatorie: le schedine di Alloggiati Web sempre, i dati ISTAT dove il portale della Regione lo consente. Provalo sul primo alloggio.
Le informazioni di questa guida hanno scopo divulgativo e sono aggiornate a ottobre 2026: non costituiscono consulenza fiscale. Regolamenti, importi e scadenze cambiano per delibera comunale e per aggiornamento normativo: verifica sempre presso il tuo Comune e, nei casi dubbi, con il tuo commercialista.
Domande frequenti
L'imposta di soggiorno la paga l'host o l'ospite?
La paga l'ospite che pernotta. L'host la incassa, la versa periodicamente al Comune e ogni anno presenta la dichiarazione entro il 30 giugno. Come responsabile d'imposta risponde del versamento anche se l'ospite non ha pagato.
Ogni quanto si versa l'imposta di soggiorno al Comune?
Dipende dal singolo Comune: la periodicità più comune è trimestrale, spesso entro il 15 o 16 del mese successivo alla fine del trimestre, ma alcuni Comuni prevedono versamenti mensili. Controlla il regolamento comunale.
Cosa ha deciso la Cassazione nel 2026 sull'imposta di soggiorno?
Con l'ordinanza n. 1527 del 23 gennaio 2026 le Sezioni Unite hanno confermato che, dopo il DL 34/2020, il gestore è responsabile d'imposta e non più agente contabile: le liti con il Comune vanno al giudice tributario e non alla Corte dei conti. Responsabile d'imposta e dichiarazione annuale entro il 30 giugno esistono già dal 2020.
Il Modello 21 dell'imposta di soggiorno è stato abolito?
Dipende dal Comune. Il Modello 21 è il conto che il gestore rendeva al Comune come agente contabile, una qualifica che per la Cassazione non vale più dopo la riforma del 2020. Alcuni Comuni però lo chiedono ancora nel regolamento, per esempio Milano, Perugia e Assisi entro il 30 gennaio: controlla le regole del tuo Comune.
I bambini pagano l'imposta di soggiorno?
Dipende dall'età di esenzione fissata dal Comune: molti Comuni esentano i minori sotto i 10, 12 o 14 anni. L'età esatta è indicata nel regolamento comunale.
Cosa rischio se non verso o non dichiaro l'imposta di soggiorno?
Sull'omesso o tardivo versamento la sanzione è del 25% dell'importo non versato per le violazioni dal 1° settembre 2024, dimezzata se il ritardo non supera i 90 giorni e riducibile con il ravvedimento operoso. Sull'omessa o infedele dichiarazione annuale va dal 100% al 200% dell'importo dovuto; per le violazioni dal 1° gennaio 2027 diventa il 100% dell'imposta non versata se la dichiarazione manca e il 40% se è infedele, sempre almeno 50 euro.